En noviembre confluyen los dos índices que actualizan los alquileres: el Índice de Contrato de Locación para los contratos bajo la ley previa y el Casa Propia para la actual. Este último marca ventajas para los inquilinos, pero advierten que podría impactar sobre la oferta.
Desde el 18 de octubre que los nuevos contratos de alquiler se rigen por el índice Casa Propia (CP) para actualizarlos. A su vez, quienes mantengan vigente un acuerdo formal previo, deberán sostener el Índice de Contratos de Locación (ICL), el de la ley anterior. Noviembre es el primer mes que ya comienza con ambos índices conviviendo. Para los especialistas, el índice CP beneficia a los inquilinos pero generará mayores pérdidas a los propietarios que con el ICL. Advierten nuevamente por la falta de propiedades en oferta.
Aquí un breve repaso de cómo funciona cada índice de actualización. En primer lugar, Casa Propia podrá aplicarse hasta dos veces en al año, es decir, de manera semestral. Para calcularlo, se basa en el indicador más bajo entre el promedio de inflación durante el último año y el 90% de la variación salarial durante el mismo período. Según el Gobierno, la intención es alinear la evolución de los salarios y la capacidad de alquilar, cosa que no se vea impedida por la suba de precios. En cambio, el ICL está conformado por partes iguales entre las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
El método de incremento del valor de los alquileres se bifurcó desde la aprobación de la nueva Ley de Alquileres que rige al sector, la cual incluye, además, la prohibición de publicar departamentos en dólares y un plazo mínimo de tres años.
Para Federico González Rouco, economista especialista en vivienda, el índice actual “es bastante ventajoso para el inquilino por las variables que toma y por cómo las toma”. Y agrega: “Obviamente la actualización semestral hace que cada seis meses suba el alquiler en vez de la actualización anual, pero así y todo, a lo largo de los tres años representa menos plata que la actualización anual con ICL”.
Por los mismos motivos es que el economista entiende que el nuevo índice para el propietario no será tan ventajoso, aunque las subas se realicen en dos tramos. Es por eso que González Rouco advierte: “Si esto termina generando que haya menos oferta, no servirá para el inquilino. Si se interviene mucho en un precio, puede ser que no haya para todos”.
Retomando la comparación entre índices, Mariano Malbrán, presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), indica que el ICL aumentó en un año 115%, mientras que “el índice Casa Propia va a dar aproximadamente un 100% cada doce meses”. Para el especialista, los perjudicados son los propietarios ya que “el valor de los alquileres estará incluso por debajo del ICL, que ya de por sí no cubría la inflación”.
Distinta es la mirada de Juan Pablo Acosta, economista del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), quien asegura que el Casa Propia es “salomónico” ya que “protege al inquilino en un contexto adverso y al propietario por su actualización en forma semestral”, ya que la licuación por el congelamiento de un año del alquiler un año era demasiado.
Por la composición de Casa Propia, los valores de los alquileres estarán mayormente vinculados con los salarios, entonces, según Malbrán, “tiene lógica para los inquilinos y da previsibilidad a la hora de poder pagarlos, pero los propietarios tratarán de no alquilar y poner el inmueble a la venta o en alquiler temporal”. O bien, también optarán por alquilar bajo la informalidad, actualizando los contratos en tiempos más acotados y con base en la inflación, como advierte el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz: “Frente a una situación como la que estamos, es mejor un aumento semestral para que el mercado afloje, pero sin intervención del Estado es lo mismo porque no se cumple nada”.
Según los números de Muñoz, hay 3 millones de contratos de alquileres, pero hasta el momento solo se registraron 140.000. “El Estado no sabe en qué condiciones se alquila en Argentina”, lamentó. Tal vez eso explique por qué la mayoría de los alquileres no respetaron la variación del ICL, más bien lo superaron. Según el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO), la mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es $180.000, la de dos ambientes es $230.000 y la de los de tres ambientes, $300.000. Estos números reflejan aumentos anuales de 205,1%, 233,3% y 215,8% respectivamente. Los tres están por encima de la inflación interanual (138,3%) y de la variación del dólar (135,8%).
